Come avviene lo sfratto?

Sinteticamente, lo sfratto avviene a seguito della notifica di un atto di citazione da parte del locatore (la cosiddetta citazione per intimazione di sfratto) e può essere intimato in tre casi:

• ritardo di almeno 20 giorni nel pagamento anche di un solo canone;
• ritardo di almeno 60 giorni nel pagamento delle spese condominiali, a patto che l’importo superi almeno 2 mensilità di canone;
• disdetta del contratto data dal locatore con almeno 6 mesi di preavviso rispetto al rinnovo automatico del contratto.

Nelle prime due ipotesi si parla di sfratto per morosità; nella terza invece di sfratto per finita locazione.

Nell’atto di citazione, il locatore indica un’udienza in cui l’inquilino, se lo ritiene opportuno, può comparire per difendersi. In tale occasione egli può presentare opposizione allo sfratto e aprire una fase “incidentale” della procedura che darà il via a una causa ordinaria rivolta a verificare se le sue ragioni, dedotte nell’atto di opposizione, sono fondate o meno. Di tanto parleremo meglio più avanti.

Se invece l’inquilino non si presenta in udienza o, comparendo, non fa opposizione, il giudice intima lo sfratto con ordinanza.

A quel punto, il locatore notifica all’inquilino l’ordinanza di sfratto e il cosiddetto atto di precetto dandogli 10 giorni di tempo per lasciare l’appartamento. Se non lo fa spontaneamente, il locatore procede con l’ufficiale giudiziario. Quest’ultimo farà un paio di accessi per invitare il conduttore ad andarsene. In caso di insuccesso, si avvarrà della forza pubblica per eseguire coattivamente l’intimazione del giudice.

Approfondimenti: Quando lo sfratto può essere eseguito

Come allungare i tempi prima dello sfratto

L’inquilino può prendere tempo prima che il giudice emetta l’ordine di sfratto comparendo in udienza, anche personalmente, e chiedendo un rinvio di 90 giorni per pagare. Questa possibilità, nota come termine di grazia, dovrebbe essere subordinata alla verifica delle difficoltà economica ma, di fatto, viene concessa quasi sempre.

In questo periodo, l’affittuario avrà tre mesi di tempo per trovare i soldi ed estinguere la procedura di sfratto, pagando però tutte le mensilità arretrate, gli interessi e le spese legali.

Se, allo scadere del termine di grazia, l’arretrato non viene sanato, il giudice prosegue la procedura e intima lo sfratto.

Del funzionamento del termine di grazia parleremo meglio qui di seguito

Come evitare lo sfratto pagando i canoni scaduti

Il conduttore può scongiurare la convalida dello sfratto pagando le somme dovute in tre distinti momenti:

• prima dell’udienza: il pagamento può essere effettuato tra la data di notifica dello sfratto e quella dell’udienza di comparizione;
• durante l’udienza di comparizione: esclusivamente per i contratti di locazione abitativa, il conduttore può pagare l’importo dovuto direttamente in aula dinanzi al giudice;
• entro un termine di grazia: questo periodo viene concesso discrezionalmente dal magistrato.

Pagamento in udienza

Il conduttore ha l’opportunità di regolarizzare la propria posizione pagando i canoni arretrati in udienza, purché siano soddisfatti specifici requisiti:

• la sanatoria è riservata ai contratti di locazione ad uso abitativo. Non è prevista per le locazioni non abitative o per contratti stipulati per esigenze abitative transitorie, se non in casi eccezionali legati a motivi di studio o lavoro;
• la facoltà di sanatoria può essere esercitata fino a tre volte in quattro anni. In presenza di comprovate difficoltà economiche, quali disoccupazione o gravi malattie, il limite può estendersi a quattro volte.

Se il conduttore presenta una richiesta di sanatoria, il giudice determina l’importo complessivo dovuto, che includerà i canoni arretrati, gli oneri accessori, gli interessi legali e le spese processuali accumulate fino alla data della prima udienza.

Qualora il conduttore provveda al pagamento integrale delle somme, il magistrato dichiarerà estinto il procedimento durante la stessa udienza, precludendo così la risoluzione del contratto per inadempimento.

La richiesta del termine di grazia

Il conduttore moroso, se non effettua il pagamento durante l’udienza, può chiedere al giudice l’assegnazione di un termine di grazia. Per accedervi, deve dimostrare la propria situazione di difficoltà economica, che può essere evidente dal mancato pagamento o da altri fatti noti.

La richiesta del termine di grazia è possibile solo in caso di locazione abitativa.

Richiedendo tale termine, il conduttore rinuncia alla possibilità di sollevare eccezioni o contestazioni sull’esistenza o l’ammontare del debito nei confronti del locatore.

Dopo la richiesta del conduttore, il giudice:

• stabilisce un termine massimo di 90 giorni per il pagamento delle somme dovute. Se il conduttore prova che le sue difficoltà economiche derivano da situazioni come disoccupazione o gravi malattie, il termine può essere esteso fino a 120 giorni. Questo periodo è definitivo e non suscettibile di proroghe;
• rinvia l’udienza fino a un massimo di 10 giorni dopo la scadenza del termine di grazia, al fine di verificare l’avvenuto pagamento e decidere di conseguenza.

Se il magistrato accerta il completo adempimento del pagamento entro il termine di grazia, il procedimento viene dichiarato estinto.

Se il pagamento non avviene o è parziale, e il locatore conferma la persistenza della morosità, il giudice procederà con la convalida dello sfratto.

Come opporsi allo sfratto

Se il conduttore ha ragione di opporsi allo sfratto per motivi di contestazione contro il locatore può farlo avvalendosi di un avvocato che, intervenendo all’udienza dinanzi al giudice, presenterà l’atto di opposizione.

Il conduttore può utilizzare una delle seguenti argomentazioni per opporsi alla convalida:

• può sostenere che non esiste alcuna morosità oppure di aver pagato tutti i debiti prima della notifica dello sfratto;
• qualora questi abbia dei crediti nei confronti del locatore, ad esempio per spese di riparazioni urgenti che sarebbero dovute a carico del locatore, può richiederne la compensazione con i canoni arretrati. Inoltre, il conduttore ha la possibilità di richiedere il rimborso di eventuali somme eccedenti attraverso un’azione riconvenzionale, anche se ciò potrebbe rendere necessario l’intervento di un giudice di diversa competenza per valore, data la connessione con la causa principale;
• può contestare l’importo del debito indicato dal locatore. Ad esempio, se quest’ultimo richiede 1.000 euro di arretrati, il conduttore può limitare la sua contestazione a una parte di tale somma, supponiamo 500 euro.

In presenza di una contestazione sull’ammontare del debito il giudice può ordinare il pagamento della parte incontestata del debito entro un massimo di 20 giorni, anche senza una richiesta specifica da parte del locatore.

In caso di mancato pagamento entro il termine stabilito, il magistrato procederà con la convalida dello sfratto. Qualora il locatore abbia richiesto anche un’ingiunzione di pagamento, verrà emesso un decreto ingiuntivo.

Se il conduttore effettua il pagamento, il giudice non convaliderà lo sfratto né emetterà un’ordinanza di rilascio, ma piuttosto decreterà un cambio di procedura per continuare il giudizio secondo le norme del processo in materia di locazione. Questo cambiamento prevede l’obbligo di tentare la mediazione, al fine di valutare l’entità dell’inadempimento per determinare se ciò giustifichi la risoluzione del contratto.

Come allungare lo sfratto dopo l’intimazione

Se il conduttore non paga né fa opposizione, lo sfratto avviene attraverso l’ufficiale giudiziario. L’inquilino riceverà l’atto di precetto da parte del locatore, ma alla data indicata nell’intimazione di rilascio potrebbe non farsi trovare in casa. In questi casi l’ufficiale giudiziario tenterà di solito un secondo o un terzo accesso prima di avvalersi della forza pubblica (Polizia o Carabinieri). In questo modo egli non potrà evitare lo sfratto, ma certamente allungarne i tempi di esecuzione.

Si ricorda che la presenza di persone fragili, come bambini, portatori di handicap o anziani, non preclude né sospende lo sfratto.